자주하는 질문 1 페이지 | 햇살론 대출정보포털

자주하는 질문 목록

Q [담보인정비율(LTV)] 담보인정비율(LTV)에 대해 알고싶어요
A 담보인정비율(LTV, Loan to Value ratio)이란 부동산 등의 담보물이 있는 대출을 받고자 할 때 담보물의 감정가에 대한 대출 금액의 비율을 말합니다. 우리나라에서는 주로 주택담보대출의 대출가능금액을 결정하는데 사용됩니다. 계산 공식은 다음과 같으며 담보인정비율이 높을수록 주택담보대출 금액이 커지는 것을 알 수 있습니다. 담보인정비율(LTV)=[(주택담보대출금액+선순위채권+임차보증금 및 최우선변제소액임차보증금)/담보가치] χ 100 이 경우 주택담보대출금액은 해당 대출을 통해 받을 수 있는 대출금액을 말하며, 선순위채권은 동일한 담보로 이전에 받은 대출금의 잔액을 말합니다. 임차보증금 및 최우선변제소액임차보증금은 해당 담보물을 임대한 경우 임차인에게 반환하여야 하는 보증금 등을 말합니다. 은행은 아파트의 담보가액을 산정할 때 다음 4가지 방법 중 하나를 선택하여 적용합니다. 다만, 산정대상인 담보물이 아파트가 아닌 단독주택, 빌라, 다가구주택 등인 경우에는 다음과 같은 평가방법을 고려하여 자체적으로 평가기준을 정할 수 있습니다. 1. 국세청의 기준시가 이내 2. <감정평가 및 감정평가사에 관한 법률>에 따른 감정평가업자의 감정평가액 이내 3. 한국감정원의 층별·호별 격차율지수로 산정한 가격 이내 4. KB부동산시세의 일반평균가가격 이내
Q [담보인정비율(LTV)] 담보인정비율(LTV)의 기준과 사례가 궁금해요
A 최근 가계부채 문제가 큰 이슈가 되면서 정부는 담보인정비율을 포함한 대출기준을 과거에 비해 엄격히 규제하고 있습니다. 담보인정비율은 주택보유수 및 소득수준, 담보로 하는 아파트가 위치한 지역별로 모두 다르게 책정하고 있습니다. [주택가격 및 지역별 담보인정비율(2021년 12월 기준)] 1. 무주택자 실수요자 * 소득기준: 부부합산 연소득 9천만원 이하 (생애최초구입자: 1억원 이하), 대출한도 4억원 - 투기지역 및 투기과열지구: 6억까지 60%, 6~9억은 50% - 조정대상지역: 5억까지 70%, 5~8억은 60% - 기타 지역: 70% 2. 1주택보유자(처분하는 조건) - 투기지역 및 투기과열지구 : 9억이하 40%, 9억초과 20% - 조정대상지역 : 9억이하 50%, 9억초과 30% - 기타지역 : 60% 3. 2주택이상보유자 - 투기지역 및 투기과열지구, 조정대상지역 대출불가 - 기타지역: 60% 예시로 연소득이 8천만원이며 주택을 보유하지 않은 사람이 투기과열지구인 서울에서 감정가 7억원 상당의 아파트를 산다고 가정해보겠습니다. 이 아파트에 선순위채권 및 임차보증금 등이 없다고 했을 때 이 사람은 무주택 실수요자 요건에 해당하므로 7억원 중 6억원에 대한 담보인정비율은 60% 적용을 받아 3억 6천만원이 됩니다. 6억 초과분에 대한 담보인정비율은 50%가 적용되므로 나머지 1억에 대해서는 5000만원 대출이 가능하여 총 4억 1천만원을 빌릴 수 있습니다. 다만 서민 실수요자의 대출 상한선이 4억원이기 때문에 이 사람은 담보인정비율로 산정한 4억1000만원 중 최대 4억원까지만 대출을 받을 수 있습니다.
Q [총부채상환비율] 총부채상환비율(DTI)에 대해 알고싶어요
A 총부채상환비율(DTI; Debt to Income ratio)은 주택담보대출을 받고자 하는 대상의 주택담보대출 원금 및 이자 상환액과 기타부채의 이자상환액이 소득에서 차지하는 비율을 나타낸 값으로 차주의 채무 부담을 평가하는 지표입니다. 기존에 차주의 소득수준과 관계없이 주택가격에 비례하여 주택담보대출 한도를 결정했던 담보인정비율(LTV) 규제의 문제점 보완을 위해 2005년 8월 도입되었습니다. 총부채상환비율(DTI) = (해당 및 기존 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타 부채의 연간 이자상환액)/연소득 이 비율이 높을수록 빌릴 수 있는 대출 금액이 커지므로 채무 부담도 커지며, 주택담보대출 심사에서 대출한도를 결정하는 데 사용되고 있습니다. 그러나 최근 가계부채 문제의 심각성이 대두되어 정부는 대출요건을 엄격히 관리하기 위해 노력하고 있습니다. 따라서 총부채상환비율(DTI)은 총부채원리금상환비율(DSR)과 함께 적용되기 때문에 현재로서는 총부채상환비율(DTI)의 활용도가 높지는 않다고 볼 수 있습니다. 총부채상환비율(DTI)는 단순히 주택담보대출에 대한 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 이자만을 합산하여 계산하지만, 총부채원리금상환비율(DSR)은 기타 부채의 이자는 물론 원금상환액까지 고려하기 때문입니다. 즉, 총부채원리금상환비율(DSR) 요건이 충족되면 총부채상환비율(DTI) 요건은 자동으로 충족되게 됩니다.
Q [총부채원리금상환비율] 총부채원리금상환비율(DSR)에 대해 알고싶어요
A 총부채원리금상환비율(DSR, Debt Service to Income Ratio)은 상환능력 대비 원리금 상환액을 비율로 나타낸 것입니다. 주택담보대출, 신용대출, 마이너스통장, 할부금, 카드론등 모든 가계대출의 연간 원리금상환액을 연소득으로 나누어 계산할 수 있습니다. 이 비율이 높을수록 소득 대비 부채상환 부담이 크다는 뜻이므로 금융회사에서 개인의 대출 상환 능력을 평가하는 데 사용됩니다. 이를 계산하는 공식은 다음과 같습니다. 총부채원리금상환비율(DSR) = (모든 대출의 연간 원금과 이자 상환액)/연소득
Q [총부채원리금상환비율] 총부채원리금상환비율(DSR) 계산에 포함되지 않는 대출이 있나요?
A 금융회사에서 제공하는 가계대출은 모두 총부채원리금상환비율 (DSR) 산정 범위에 포함됩니다. 다만, 소득 외에 추가적인 상환능력이 있다고 평가되는 경우, 정부정책으로 지원대상자에게 이루어지는 대출 혹은 소액대출의 경우 현재 총부채원리금상환비율 수준에 상관없이 대출을 받을 수 있습니다.
Q [명목소득과 실질소득] 명목소득과 실질소득의 차이점은 무엇인가요?
A 명목소득이란 통장에 들어오는 소득금액을 말합니다. 월 300만원을 번다면 명목소득은 300만원인 것입니다. 그러나 이 소득의 액수 자체가 아니라 실질적인 가치를 계산해보아야 합니다. 소득은 그대로인데 물가가 오르면 살 수 있는 물건이 줄어들기 때문에 같은 300만원을 가지고 있어도 경제 상황에 따라 가치가 달라집니다. 명목소득에서 물가 변동분을 제외한 소득을 실질소득이라 합니다.
Q [명목소득과 실질소득] 실질소득의 계산방법이 궁금해요
A 실질소득은 명목소득에서 물가변동분을 제외한 값입니다. 따라서 명목소득에 소득이 발생한 시점의 물가상황을 반영하여 실질소득을 산출할 수 있습니다. 예를 들어 2020년 11월 기준 월급이 300만원이었던 사람의 이듬해 월급이 350만원으로 인상되었다고 가정해봅시다. 이 사람의 2021년 11월 명목소득은 350만원으로 지난해보다 50만원 증가했습니다. 그렇다면 실질소득도 비슷하게 증가했을지 계산해봅시다. 실질소득을 계산하는 공식은 다음과 같습니다. 실질소득 = (명목소득/소비자물가지수) χ 100 실질소득을 구하려면 명목소득 350만원과 2021년 11월 소비자물가지수 103.87을 위 식에 대입하면 됩니다. 명목소득 350만원을 소비자물가지수 103.87로 나눈 뒤 100을 곱하면 2021년 11월 실질소득은 약 337만원이 되는 것을 알 수 있습니다. 명목상 월급은 1년새 50만원이 올랐지만 물가를 감안하면 실제 인상액은 37만원 정도가 됩니다. [소비자물가지수] 소비자물가지수는 일반 도시 가계가 소비생활을 영위하기 위하여 구입하는 재화·용역의 가격변동을 종합적으로 나타내는 지수입니다. 통계청에서 매월 전국 주요 40개 도시의 소매점포 및 서비스업체와 전월세가구를 대상으로 조사하고 있으며, 일상생활에 필요한 458개의 대표적인 재화·용역 품목에 대해 가격변동을 측정합니다. 현재 소비자물가지수는 2020년을 기준연도로 하여 2020년 소비자물가지수(100)를 기준으로 특정 기간 동안의 물가변동을 측정하고 있습니다.
Q [부채상환방식] 부채를 상환하는 방법이 여러가지가 있나요?
A 대출을 신청할 때는 대출 기간, 차주의 신용도, 받고자 하는 대출의 종류 등에 따라 금리가 달라집니다. 이렇게 개인별로 적용받은 대출금리에 의해 산정된 이자와 원금을 금융회사에 갚습니다. 그런데 상환방식에 따라 부과되는 이자금액에 차이가 있습니다. 대출상환방식에는 크게 3가지가 있는데, 원금과 이자를 나누어 내는 방법에 따라 만기일시상환, 원금균등분할상환, 원리금균등분할상환으로 나눌 수 있습니다. 1. 만기일시상환 대출기간 내에는 이자만 납입하고 만기일에 원금을 일시상환하는 방식을 말합니다. 2. 원금균등상환 대출 원금을 대출 기간 동안 균등하게 나누어 상환하는 방식입니다. 다른 상환방식에 비해 원금 규모가 급격히 줄어들기 때문에 이자의 산정 기준이 되는 총 대출 잔액이 줄어들어 부담해야 할 이자도 지속적으로 낮아지게 됩니다. 3. 원리금균등분할상환 만기까지 내야할 이자와 원금의 총액을 대출 기간으로 나누어 매월 동일한 금액을 상환하는 방식입니다. 월 상환액이 같기 때문에 계산이 편리하지만 이자는 총 잔액을 기준으로 발생하므로 원금균등분할상환에 비해 많은 이자를 내야 합니다.
Q [부채상환방식] 어떤 부채상환방식을 택하는 것이 유리한가요?
A 부채상환방식은 자신이 부담가능한 상환액 규모, 현재 여유자금, 총 상환기간 등을 종합적으로 고려하여 결정하여야 합니다. 이자는 남은 총 상환액을 기준으로 계산하기 때문에 원금을 먼저 갚는 방식이 이자를 먼저 갚는 것보다 총 이자부담이 적습니다. 즉, 매월 이자만 상환하다가 만기일에 원금을 한번에 갚는 만기일시상환 방식이 이자금액이 가장 높습니다. 원금과 이자를 매월 부담하는 분할상환방식 중에서는 원금균등분할상환이 원리금균등분할상환에 비해 이자금액이 낮습니다.
Q [소득대체율] 소득대체율이 무슨 뜻인가요?
A 소득대체율은 은퇴 전의 소비수준을 기준으로 은퇴 후 일정 수준의 생활을 유지하기 위해 필요한 소득의 비율을 나타낸 것입니다. 은퇴 설계를 할 때에는 은퇴 후에 이상적인 생활 수준을 유지하는 데 필요한 소득이 얼마인지를 아는 것이 중요합니다. 이때 보통 사람들이 기준으로 삼을 수 있는 것은 은퇴 전의 생활수준입니다. 즉, 은퇴 전의 평균 소비수준을 기반으로 은퇴 후 삶을 유지하기 위해 얼마만큼의 돈이 필요할지 예측해볼 수 있는데 이때 등장하는 개념이 소득대체율입니다. 사람들은 직장을 그만두게 되면 사회활동이 줄어들고 주택 관련 부채 등의 상환이 완료되었을 거라는 가정하에 은퇴 후에는 은퇴 전보다 적은 금액으로 생활을 영위할 수 있을 거라 생각합니다. 은퇴 후에 감소하는 소비의 비율에 대한 국내외 연구에 따르면 일반적으로 은퇴전 소득의 70% 수준을 권장합니다. 예시로 개인의 은퇴 이전 월 지출액이 약 250만원이고 소득대체율이 70%라면 은퇴 후 생활수준을 유지하는 데 필요한 금액은 175만원은 되어야 한다는 것입니다. 그러나 은퇴 후 의료비가 증가할 수 있고 예상치 못한 지출이 발생할 수 있기 때문에 소득대체율을 100% 이상으로 고려해야 한다는 연구도 있습니다.
Q [소득대체율] 국민연금으로 소득을 대체할 수 있을까요?
A 경제협력개발기구(OECD)가 발표한 연금대체율 자료를 보면 은퇴 후 공적연금 이외에 노후자금 마련에 필요한 자금은 얼마인지 짐작해볼 수 있습니다. 2020년 남성의 순연금대체율을 보면 한국은 퇴직 전 소득의 약 35.4%를 공적연금으로 받게 된다고 합니다. 이 수치는 일본을 제외한 다른 국가를 포함하여 OECD 국가의 평균치에 도달하지 못했을 뿐만 아니라 국내외 연구에서 제시한 적정 소득대체율(70%)을 고려하면 은퇴 후의 삶을 위해 여전히 많은 사람들이 은퇴 전에 재정적인 준비를 해야 함을 알 수 있습니다. 2019년 기준으로 우리나라의 기대수명은 83.3세입니다. 그러나 은퇴연령은 63세이기 때문에 은퇴 후 다른 일을 하지 않는다면 약 20년 동안은 미리 모아둔 은퇴자금으로 생활해야 합니다. 소비수준을 올리는 것은 쉽지만 내리기는 쉽지 않습니다. 따라서 은퇴 후에도 자신의 생활양식과 취미생활 등을 유지할 수 있도록 은퇴 전과 비교하여 어느 정도 수준의 소비를 할 것인지 계산해볼 필요가 있습니다.
Q [주택담보대출] 주택담보대출시 LTV 산정방법이 궁금해요
A [LTV(가치 대비 대출 비율)] 주택담보대출 신청시 담보가치 대비 대출가능금액의 비율을 말합니다. 2015년 12월 현재 LTV 한도는 70%이며 산정방식은 아래와 같습니다. LTV = (주택담보대출 금액 + 선순위채권 + 전세보증금 및 최우선변제소액임차 보증금) ÷ 담보 가치 × 100 [LTV 계산 예시] 담보주택의 가치가 4억원, 담보대출은 2억원인 경우(선순위채권과 전세보증금이 없다고 가정) LTV = (2억원 ÷ 4억원) x 100 = 50%
Q [주택담보대출] 고정금리와 변동금리 구분 기준이 궁금해요
A 일반적으로 고정금리로 분류하는 기준은 다음과 같습니다. 1) 계약기간 중 금리변동이 없는 대출 2) 금리변동주기가 5년 이상인 대출 3) 고정금리 적용기간이 3년 이상인 혼합금리 대출 참고로 변동금리는 시장금리(기준금리) 하락이 예상될 때 유리합니다. 고정금리 상품의 금리는 변동이 없는 반면 변동금리 상품의 금리는 하락하기 때문입니다. 하지만 반대로 시장금리(기준금리)가 오를 것으로 예상된다면 고정금리를 선택하는 것이 좋습니다. 변동금리 상품의 금리는 인상되지만 고정금리 상품은 기존 금리에서 변동이 없기 때문입니다.
Q [개인파산 및 면책] 개인파산을 신청하면 모든 채무가 면제되나요?
A 파산한 개인이 사회에서 합법적이고 정상적인 경제생활을 하는 것은 매우 어렵습니다. 면책이란 파산선고를 받은 개인이 절차에 따라 배당 또는 변제되지 않은 채무를 변제할 책임이 면제되는 것을 말합니다. 면책제도의 목적은 파산 절차 후에 재정적으로 다시 자립할 수 있는 기회를 제공하고자 하는 것입니다. 면책결정 후 남은 채무에 대한 원리금상환의무가 해제되어 기본적인 금융거래를 다시 시작할 수 있습니다.
Q [개인파산 및 면책] 파산이후에 면책은 항상 가능한가요?
A 개인파산 신청의 궁극적인 목적은 파산선고 및 면책결정을 받아 채무에서 벗어나는 것입니다. 그러나 모든 파산자가 법원으로부터 면책을 받는 것은 아닙니다. 파산자가 면책을 신청하면 법원은 파산자를 심문해 상황을 파악하고 채권자의 의견도 들은 뒤에 면책 여부를 결정합니다. 또한 <채무자회생및파산에관한법률> 제564조에 따라 다음과 같은 사유가 있는 경우에는 면책 허가를 받을 수 없습니다. - 자신의 재산을 은닉, 파괴, 명의변경 또는 싸게 파는 행위 - 자신의 채무를 허위로 부풀리는 행위 - 과도한 낭비나 도박 등으로 재산을 크게 감소시키거나 과도한 채무를 지는 행위 - 신용거래를 통하여 구매한 상품을 확연히 불리한 조건에 처분하는 행위 - 파산원인인 사실이 있음을 인지하면서도 특정 채권자에게 이익을 주기 위하여 채무자의 의무가 없거나 그 시기 또는 방법이 채무자의 의무가 아니어도 특정 채권자에게만 변제 혹은 담보를 제공하는 행위 - 채무자가 허위 채권자 목록 또는 기타 허위 신청서류를 제출하거나 재산상태에 대하여 허위진술을 하는 행위 - 채무자가 파산선고 전 1년 이내에 파산원인인 사실이 있음을 알면서도 그 사실이 없는 것과 같이 속이거나 감추고 신용거래로 인한 재산취득 사실이 있는 경우 - 과거 일정기간 이내(개인파산면책확정일로부터 7년, 개인회생면책확정일로부터 5년)에 면책을 받은 사실이 있는 경우 채무자에게 소득이 있는 경우에는 자신의 소득으로 채무 일부를 변제하는 개인회생 절차의 이용을 고려해보아야 합니다. 이러한 노력을 하지 않고 파산 신청을 하는 경우 파산신청 남용으로 개인 파산 및 면책 신청이 모두 기각될 수 있습니다. 또한 소득이 없다고 허위로 신청하는 경우도 면책 허가를 받을 수 없습니다.